Даже если вы не знакомы со своими соседями, вы все равно объединены с ними одним желанием: комфортно проживать в общем многоквартирном доме. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей и самых уютных квартир. Чтобы дом стал для своих жильцов «тихой гаванью», а не «яблоком раздора», им нужно не ошибиться с выбором формы его управления. Городские организации, работающие на рынке обслуживания жилфонда, делятся с корреспондентом «Дзержинских ведомостей» своим позитивным опытом.
Управляющая организация или ТСЖ?
Согласно Жилищному кодексу РФ существует три формы управления многоквартирным домом: непосредственное — если в доме не больше, чем 30 квартир; управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК); управление управляющей организацией. Последние две формы являются самыми популярными.
В принципе, стандарты и нормы обслуживания многоквартирных домов для всех едины. Разница лишь в том, кто именно будет нести ответственность перед жильцами. ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.
Управляющая компания — посредник между поставщиками и жильцами дома, она контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ. При данной форме управления собственники наиболее защищены юридически: все управляющие компании в обязательном порядке проходят лицензирование с очень жесткими требованиями законодательства. Несоблюдение последних может привести к лишению лицензии. Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации: показатели финансово-хозяйственной деятельности, перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту, условия и порядок их предоставления, цены и тарифы на ресурсы.
Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов. Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого оно контролирует. При этой форме управления теоретически каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений. За тот или иной вариант должно проголосовать более 50 процентов собственников. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если при выборе формы управления домом использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится. Ведь выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния дома и степени самоорганизации жильцов.
В Дзержинске на рынке обслуживания жилфонда работают 22 управляющие организации и 86 ТСЖ. Своей «наукой домоуправления» делятся «тяжеловесы» ЖКХ.
Секрет успеха – в председателе
ТСЖ «Свердловец» было создано в 2008 году. Тогда цель была одна: чтобы дома поселка Свердлова, многие чуть ли не с вековой историей, попали в программу капитального ремонта по Федеральному закону №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в котором было прописано: на «обновление» в первую очередь могут рассчитывать дома, где форма управления – товарищество собственников жилья. С тех пор закон не единожды изменялся и дополнялся, программа капремонта действует по иному принципу, а ТСЖ «Свердловец», возглавляемое бессменным председателем Татьяной Федюшкиной, по-прежнему успешно работает.
ТСЖ обслуживает 26 домов, из них капитально не отремонтированы всего семь. Причем за последние два года здесь случился настоящий «капитальный бум»: в 2019 году в программу капремонта попали семь домов, в этом – шесть. Многие дома ТСЖ отремонтированы за счет своих средств, в некоторых заменены до 50 процентов инженерных коммуникаций.
В составе правления ТСЖ «Свердловец» — восемь членов, включая председателя, которые выбираются раз в два года из собственников жилья. Для содержания жилья и текущего ремонта у ТСЖ есть свой технический персонал: слесари, электрики, дворники, тракторист, подсобные рабочие. Для выполнения более серьезных работ (ремонт кровли или фасада), конечно, выбираются подрядные организации. Работает аварийная диспетчерская.
— Члены ТСЖ видят, куда уходят их деньги, — говорит помощник председателя по общим вопросам Елена Манушина. — По обращениям членов товарищества составляется план работ на следующий год, который утверждается на отчетном собрании. Мы ежегодно, до 1 апреля, отчитываемся за работу по управлению домами за предыдущий год.
Преимущество «Свердловца» — в достаточно большом количестве домов, входящих в ТСЖ. Это позволяет товариществу иметь хорошую материально-техническую базу. Механизм, запущенный в 2008 году, работает как часы. Территории дворов ТСЖ благоустраиваются (некоторые вошли в программу «Комфортная среда»), дома обихожены.
— Секрет успешной работы нашего ТСЖ – в председателе, — с гордостью говорит Елена Владимировна. – Татьяна Ивановна Федюшкина — не просто профессионал своего дела, но и человек, который упорством и боевым характером добивается решения многих проблем и болеет за ТСЖ как за свое детище всей душой!
Когда все решает управляющий
Самое крупное товарищество собственников жилья в городе – ТСЖ «Суворовский» — было создано в конце 2012 года. Оно управляет 40 многоквартирными домами. Члены правления этого товарищества пошли по другому пути и передали бразды правления в руки наемного работника — управляющего.
Управляющий ТСЖ, в отличие от председателя, не обязан иметь в собственности жилье на территории товарищества и быть его членом. Он избирается не на два года, как председатель, а принимается на работу на срок, прописанный в договоре. Обязанность управляющего — организация всех административно-правовых функций в работе товарищества. То есть именно он занимается подбором организаций-подрядчиков, закупкой материалов, заключает различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг), контролирует проведение работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий, и прочее.
— Согласно договору, я — единоличный исполнительный орган, — поясняет Николай Корнев, управляющий ТСЖ «Суворовский». – И я несу ответственность за все принятые мною решения.
У ТСЖ «Суворовский» в штате нет собственного технического персонала. Но, по словам управляющего, товарищество от этого не страдает: все организации, с которыми заключен договор подряда, проверены временем и делами. Товарищество сотрудничает только с теми подрядчиками, где работают профессионалы, качественно и в срок выполняющие свои обязанности.
За восемь лет работы ТСЖ «Суворовский» ситуация на «подведомственном» ему жилфонде значительно изменилась в лучшую сторону. Не сравнить с тем наследством, которое досталось от 90-х. Сейчас в основном приходится решать текущие проблемы: авралы уже в прошлом.
— ТСЖ работает как налаженный механизм, — рассказывает Николай Иванович. – Не бывает такого, что мы не знаем, где взять деньги, чтобы нанять альпинистов для сбивания сосулек или арендовать специализированную технику. Конечно, сразу и на все финансов не хватает: фонд старый, малоэтажный, собираемость платежей – 85-90 процентов. Но мы стараемся экономить, грамотно распределять средства. Наше преимущество перед небольшими ТСЖ — в большом количестве домов: мы можем содержать качественный персонал в постоянном доступе. Я вижу общую картину, могу, в случае необходимости, произвести ротацию между домами: диспетчеризация в общем контуре четко налажена.
Ксения ЯБЛОКОВА
Фото Руслана Лобанова
